Calculadora hipotecaria
Modela pagos hipotecarios con periodo de carencia, tramos de tipos y cuota o capital constante.
Modela un préstamo hipotecario en detalle: define el importe y el plazo, un periodo de carencia opcional solo de intereses, uno o varios tramos de tipo de interés, y elige cuota constante (anualidad) o capital constante. Consulta la cuota mensual, el interés total y una tabla de amortización completa por año o por mes.
Solo estimación. Capital e intereses, sin impuestos, seguros ni comisiones.
Introduce el importe del préstamo y el plazo total en años, define opcionalmente un periodo de carencia (meses en los que solo se pagan intereses) y añade uno o varios tramos de tipo, cada uno con su duración en meses y su tipo anual. Alterna entre cuota constante y capital constante para comparar cómo cambian la cuota mensual y el interés total, y luego recorre la tabla de amortización para revisar cualquier mes o año concreto.
Fórmula y metodología
Cuota constante: M = P · i / (1 − (1 + i)^−N), con P el saldo, i el tipo mensual y N los meses restantes; se recalcula cuando cambia el tipo.
La tabla se simula mes a mes. Durante la carencia solo se cobra interés; los préstamos de cuota constante se re-amortizan cuando cambia el tipo. No incluye impuestos, seguro ni PMI.
Ejemplo resuelto
- $300,000 at 6.5% for 30 years → ≈ $1,896.20 / month — Interés total ≈ $382,633 durante 360 pagos.
Supuestos
- Cada tramo de tipo se aplica exactamente durante los meses que indiques; el tiempo restante usa el tipo del último tramo.
- La carencia es solo de intereses: no se amortiza capital y el interés se sigue devengando en su totalidad.
- La cuota mostrada no incluye impuesto predial, seguro de hogar, PMI ni cuotas de comunidad.
- La tabla asume que no hay pagos anticipados, refinanciación ni impagos durante todo el plazo.
Errores comunes
- Confundir el tipo nominal introducido con la TAE/APR, que también incorpora comisiones y puntos y suele ser más alta.
- Pensar que la carencia es gratuita: los intereses siguen acumulándose y hay que pagarlos cada mes.
- Esperar que el capital constante empiece más bajo que la cuota constante, cuando en realidad empieza más alto y va bajando.
Preguntas frecuentes
¿Qué son la carencia y los tramos de tipos?
La carencia es una fase inicial en la que solo se pagan intereses. Los tramos permiten fijar un tipo inicial más bajo los primeros meses y otro después, como en muchas hipotecas reales.
¿Cuota constante o capital constante?
La cuota constante mantiene igual cada pago. El capital constante amortiza un importe fijo de capital cada mes, por lo que los primeros pagos son mayores y luego bajan.
¿Incluye impuesto predial y seguro?
No. Cubre solo principal e interés. Los conceptos de escrow varían según la ubicación y deben agregarse por separado.
¿En qué se diferencia la TAE del tipo nominal usado aquí?
El tipo nominal es el que esta calculadora aplica al saldo cada mes. La TAE (tasa anual equivalente) incorpora además comisiones del banco, puntos de descuento y otros gastos de cierre repartidos a lo largo del préstamo, por lo que suele ser más alta; sirve para comparar ofertas, no para calcular la cuota mensual.
¿Qué pasa con la cuota cuando termina la carencia?
El préstamo pasa de solo intereses a amortización completa. Con cuota constante, la cuota sube porque queda menos tiempo para devolver el saldo. Con capital constante, la parte de capital se mantiene fija pero la parte de interés —y por tanto la cuota total— empieza a bajar cada mes.
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